不動産

マニラで不動産投資物件を選ぶ際にチェックしておくべきこと4選

フィリピン不動産をプレビルドで購入する場合の最優先チェックポイントは、「きちんと建つかどうか?」です。

その心配をなくすため、デベロッパー選びは慎重に行いましょう。

その他、マニラの不動産に投資する際に、チェックしておきたいことを4つまとめました。

  • ①ロケーション
  • ②価格
  • ③セキュリティ
  • ④方角

です。

 

4つを抑えることがマニラ不動産投資成功のための最初のステップ

ロケーションとは、「どんな場所に建っているか?」という話です。

それ以外に、「価格はどうか」「セキュリティはどうか」「方角はどうか」をチェックしていく必要があります。

 

①ロケーション編:人気のロケーショントップ3

ロケーション選びは、インカム狙いの人もキャピタル狙いの人も重要です。

ロケーションが良い物件は、インカム狙いの人が買う運命にありますので。

 

マニラの不動産投資での人気のロケーション

  • 1位:オフィス街
  • 2位:ショッピングモール
  • 3位:学校・病院

 

1位:オフィス街について解説

オフィス街は、マニラに住む人は結構な勢いで住みたがります。

なぜなら、通勤が大変だからです。笑

できるだけオフィスに近いところに住んで、歩いて通うのが理想です。

 

マニラの通勤で大変なところ
  • 車渋滞が激しい
  • 雨季には洪水になってしまうエリアが少なくない(下水道が整っておらず、浅い浸水になる)
「どれだけオフィスに近いか」「歩いて通勤できるのか」が重要です

 

駅からの距離は問わない

駅チカかどうかは、あまり重要ではありません。

彼らは電車を使う文化がないからです。

マニラは電車があって運賃が安いです。

しかし、まだまだ未発達です。

なので、(特に外国人は)ドライバー付きの車か、タクシーを使って移動します。

 

②価格編:1,000万円代の物件が一番人気

コンドミニアムの価格は、千差万別です。

エリアや物件により、価格が違えば、ターゲットも違います。

  • 富裕層向けの物件例:ロックウェル、アヤラ・プレミアム
  • 安価な物件例:地元の人が住む実需要がある中古物件

日本人が買いやすいのは1,000万円代の物件です。

 

600万円代の物件は運用が難しい

マニラには600万円前後の物件があります。

この価格帯の物件は、フィリピン人の出稼ぎ労働者が実需要として購入します。

しかし、運用が難しいので、手に入れても苦労します。

 

ローカル業者じゃないと管理しづらい

地元のフィリピン人に賃貸住宅として貸し出すには、現地にいて、ローカルネットワークをしっかりと気づいておくことが重要です。

じゃないとメチャクチャになります。

日本の不動産管理会社に、外国業者が見られないのと同じで、不動産管理はその国の業者が行うことが鉄則です。

よって、600万円代の物件を手に入れても、現実的には運用が難しいです。

この物件はインカムもキャピタルも期待できません

 

③セキュリティ編:コンドミニアムはセキュリティ厳しめ

物件価格が高くなればなるほど、セキュリティレベルは厳しくなります。

逆に、物件価格が安くなればなるほど、セキュリティレベルは緩くなります。

 

コンドミニアムのセキュリティの例

マニラのコンドミニアムは、日本で言う「専属受付付きの会社」のようなイメージです。

お宅にお邪魔する際には、受付で要件を伝えて、電話で住民に確認を取った後に、っと入室を許可されるのが一般的です。

誰かが勝手に部屋まで上がってくることはありません。

 

玄関ドアの鍵は簡素

アヤラのように高級物件であっても、玄関ドアの鍵は簡素です。

これはたぶん、フィリピンにはピッキングがないからだと予想されます。

フィリピンの空き巣犯は、顔見知りや身内の犯行が圧倒的です。

なので、家の鍵を厳重にしたところで、あまり意味がありません。

 

フィリピンで普通に生活していても、そう簡単に犯罪に巻き込まれるわけじゃない

フィリピンは治安が悪いイメージです。

しかし、普通に生活したり観光旅行したりする分では、劇的な心配が必要なものではありません。

フィリピンで犯罪被害に巻き込まれやすい人は、誰かから恨みを買っていたり人間関係に問題があったりする人です。

 

④方角編:南向き物件は避けるべし

フィリピンは暑い国です。

よって北向きが人気です。

安い物件は窓ガラスの質が低く、部屋の中が暑くなります。

 

その他:マニラで避けるべき物件

上で紹介した以外に、以下の物件は避けるべきです。

  1. プールサイドの近く
  2. パーティルームの近く
  3. 格安物件のペントハウス

 

避けるべきa「プールサイドの近く」

フィリピン人は賑やかに騒ぐことが好きです。

夜、プールでワイワイする人も普通にいます。

プールサイドの部屋は避けた方が良いです。

 

プールビューの部屋は全然OKです

 

避けるべきb「パーティルームの近くの部屋」

これは、プールサイドの部屋を避ける理由と同じです。

フィリピン人パーティーの騒音を避けるためです。

 

避けるべきc「格安物件のペントハウス」

ペントハウスは需要過多です。

そのため、見つけたら即買いが鉄則です。

しかし、格安物件のペントハウスに限っては、熟考した方が良さそうです。

雨漏りするかもしれません

 

最後に

マニラの不動産を選ぶ際に、チェックしておきたいことをまとめました。

究極を求めたらキリがないので、どれを優先するかはトレードオフになります。

しっかり検討して、自分が納得する物件を手に入れましょう。

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