不動産

フィリピンでの不動産投資はコンドミニアム一択。土地所有は諦めるべし

フィリピンで不動産投資をするとなると、コンドミニアムを購入することになります

土地の購入は、できなくはないです。

しかし、難易度が高いので非現実的です。

 

「たけしの挑戦状」ばりの難しさ!

 

結果、コンドミニアムを購入することがほとんどです。

なぜコンドミニアム一択になるのか?

その理由は、フィリピン不動産の登記法を知ることで見えてきます。

 

フィリピンの不動産登記法は日本よりも厳しい

不動産の世界には、登記法が存在します。

フィリピン不動産の登記法は、日本よりも厳密です。

日本では、土地と建物それぞれに権利証があります。

しかし、フィリピンでは土地にしか権利証がありません。

 

ほうほう

 

フィリピンでは中央銀行の証券が必要

フィリピン不動産の権利証は、中央銀行で印刷された、シリアルナンバー付きの証券が必要です。

日本のように、私製の登記済証ではない点に注目です。

 

中央銀行とは・・

中央銀行とは、国家や特定の地域の金融機構の中核となる機関です。日本の中央銀行は日本銀行です。

(中略)

国の預金を受け入れることで政府の資金を管理する「政府の銀行」という立場を持ちます。

SMBC日興証券HPより引用

 

つまり、フィリピンでは公の不動産権利証が必要です。

 

つ、強い・・

 

中央銀行の証券が必要なのはアメリカの影響による

フィリピンはかつて、アメリカの植民地でした。

アメリカでは書面主義が根付いており、その影響を受けていることがわかります。

 

フィリピン不動産の登記は土地とコンドミニアムに分けられる

フィリピン不動産の登記の種類は、下記の2つです。

  • ①土地
  • ②コンドミニアム

 

それぞれの意味を掘り下げます。

 

登記①「土地」とは?

土地に含まれるのは、「土地」「一戸建て住宅」です。

一戸建て住宅は建物ですが、登記上では土地に分類されます。

 

フィリピンの土地は原則、外国人の所有ができない

フィリピンの土地は、外国人による所有が禁止されています

 

法律で決まっていることです

 

なので、土地も一戸建ての住宅も、外国人は所有できません

 

例外1「フィリピン人配偶者の名義では土地を買える」

フィリピン人の奥さんか、旦那さんがいたとします。

その場合は、その人の名義で土地の所有が可能です。

 

例外2「法人名義でも土地の購入が可能」

フィリピンの土地は、法人名義での購入が可能です。

しかし、以下の条件があります。

  • フィリピン人所有の株の比率が60%以上

 

土地についてまとめると・・
  • 原則、フィリピン人は土地を所有できない
  • ただし、以下の条件で土地の所有が可能になる
  • フィリピン人の配偶者がいて、その人の名義での購入
  • 法人名義での購入(ただしフィリピン人が株を60%以上有すこと)

 

登記②「コンドミニアム」とは?

コンドミニアムは、「コンドミニアム」「タウンハウス」が該当します。

外国人の投資家が対象にすべきはコンドミニアム物件です。

 

コンドミニアムとは日本でいう分譲マンション(家具付き高級)

コンドミニアムは、日本でいう分譲マンションです。

集合住宅の1室を区分登記して所有できます。

外国人に適した投資物件と言えばこれです。

ただし、外国人が登記できるのは全戸数の40%と決められています。

 

プール付きのコンドミニアムが人気

フィリピンの不動産投資で売買されるコンドミニアムは、日本でいう高級コンドミニアムです。

高層マンションでプール付き、24時間体制のセキュリティです。

 

タウンハウスとは日本でいうテラスハウス(長屋)

タウンハウスとは、日本でいうテラスハウス(長屋式住居)です。

登記上は集合住宅(コンドミニアム)と同じ扱いになります。

外国人でも所有が可能で、本人名義での登記も可能です。

 

物件数は少ないです

タウンハウスは、都市部の好立地には建てられません。

 

都市部の好立地には建てられない

よって、投資物件としては一般的ではありません。

 

まとめ

  • 外国人の投資に適した物件は、コンドミアム一択です
  • フィリピンの不動産登記は土地とコンドミニアムに分けられます
  • 土地には、戸建て住宅が含まれます
  • コンドミニアムには、コンドミニアムとタウンハウスがあります
  • タウンハウスは好立地には建ちません。よってコンドミニアムが投資に適しています

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