不動産

フィリピン・マニラの不動産投資で盛り上がるマカティとBGCってどんなところ?

フィリピン・マニラは、まだまだ人口の増加が予想されています。

そのため、至るところが不動産投資の対象エリアとなっています。

そんなマニラで、特に盛り上がっているのが以下の2つのエリアです。

  • ①マカティ
  • ②ボニファシオ・グローバルシティ(BGC)

 

マカティとは?BGCとは?

これらがどんなエリアか、みていきます。

 

①マカティ
  • 欧米風の高級住宅街が、広域に広がっています
  • 日本の首都圏の住宅価格と比べると割安です
②BGC
  • もともとはフィリピン軍基地でした
  • 地下に貯水槽があるため、メトロ・マニラでは唯一、洪水被害が起こりません

 

①「マカティってどんなところ?」

 

マカティ市は、フィリピンのウォール街と呼ばれています

首都マニラの南東に位置し、シティバンク、インテル・フィリピン、マイクロソフト、Nestleなどの企業が多く集まり、高層ビル群が立ち並ぶフィリピンのビジネス首都の位置付けをされ、「フィリピンのウォール街」と呼ばれる副都心である。

Wikipediaより引用

 

アヤラ通りやアヤラ・センターなどの主要土地は、アヤラ一族の所有です

アヤラ通り (Ayala Avenue) 周辺や、アヤラ・センターのあるアヤラ駅前などが街の中心地。

また中心から少し離れたところにあり、広大な敷地を持つフォート・ボニファシオは現在再開発中である。

2007年、元々アメリカ統治時代に開発し、高層ビルやショッピングモールが集中する付近の土地は、フィリピンを代表する裕福層の「アヤラ一族」の所有である。

Wikipediaより引用

 

ロックウェルなど高級住宅街が増えている

西にリトル東京、パシッグ川沿いに近年出来たロックウェル(日本で言えば六本木ヒルズのような、高級住宅と高級ショッピングモールの複合施設)があり、ヒル・プヤット通り周辺にあるベル・エアやエドサ周辺にあるフォルブス・パークなどと共に高級住宅街の一角をなす。

Wikipediaより引用

 

お金持ちの街です

住宅街を覗くと大抵の家にプールが付き、一般的なフィリピンのイメージとは全く違う。この町に住むという事は「金持ち」を意味する

Wikipediaより引用

 

マカティの地図(マニラの南東です)

 

マカティ不動産の特徴

マカティ不動産の特徴は、エリアごとにみていくとわかりやすいです。

 

  • レガスピ区:単身者や夫婦世帯に人気
  • セルサド区:昔からの外国人居住エリア
  • ロックウェル区:駐在員や富裕層に人気

 

レガスピ区(Legazpi)

 

日本人の単身赴任者や夫婦世帯から支持を得ています。

近年では、コンドミニアムが増えています。

緑が多い公園があり、生活しやすい環境が魅力です。

商業施設に近く、買い物や食事に便利です。

 

レガスピの商業施設

  • グリーンベルト
  • グロリエッタ
  • リトルトーキョー

 

セルサド区(Salcedo)

 

大通り「アヤラ通り」を挟んでレガスピの反対側に位置します。

高層ビルが立ち並ぶ、ビジネス街にある住宅エリアです。

公園を囲むように高層コンドミニアムが立ち並んでいます。

毎週土曜日には、新鮮な野菜をはじめ、魚や肉の串焼きなどの店が並ぶマーケットが開かれています。

レガスピと比較したら、徒歩圏内のショッピングモールは少ないです。

しかし、ショッピングエリアへは車で10分くらいなので、決して不便な場所とは言えません。

 

ロックウェル区(Rockwell)

 

外国人駐在員やフィリピン人富裕層に人気が高い高級住宅地です。

高層コンドミニアムが立ち並び、戸建てが点在しています。

高級ショッピングモールのパワープラントモールに隣接しているので、食事やショッピングが便利です。

マカティのビジネス街まで車で15~30分ほどです。

通勤でも通えます。

 

マカティのコンドミニアムの価格

エリアや物件により、価格はバラバラです。

  • サルセド区:1㎡当たり12万5千ペソ
  • レガスピ区:1㎡当たり15万6千ペソ
  • ロックウェル区:1㎡当たり22万1千ペソ

価格はどんどん上昇しています

例えば、ロックウェル区では、3ベッドルームの高級コンドミニアム平均価格が2017年に11.7%も上昇しました。

 

②BGCってどんなところ?

 

欧米系の駐在員家族や地元の富裕層をターゲットにした新しい街

電線が全て地下に埋められています。

地下には貯水槽があり、メトロ・マニアで唯一、洪水被害の起こらない地域です。

 

もともとはフィリピン軍基地でした

1995年1月、国有地転用計画の一環で、フィリピン軍の基地内の土地214haを売却したことから開発されました。

ラモス元大統領の政策でした。

 

富裕層向けの街並みで、なんでもあります

 生活に困らないものがこの地区に集まっています。

  • 高層のコンドミニアム
  • オフィスビル
  • 近代的なショッピングモール
  • おしゃれなカフェ、レストラン、ショップ
  • 緑の公園
  • 大使館や各国の学校(インターナショナルスクール)
  • マニラ日本人学校

 

まだまだ発展を遂げることが予想されます

BGCは、さらなる発展が期待される街です。

比較的安価である今の内に購入し、さらに開発が進んだ時に、価値が上がるのを待つのも戦略の1つです。

 

BGCの地図

 

BGC不動産の特徴

  1. ファミリー向け不動産が人気
  2. 物件価格は3,000万円程度
  3. 長期的な投資先としておすすめ
  4. インカムには適していない
  5. BGCでは中古物件が主流

 

特徴a.ファミリー向け不動産が人気

BGCでは、ファミリー向け不動産が人気です。

2~3ベッドルームの大型コンドミニアムがその対象です。

当然、それらの物件の資産価値は高いです。

 

特徴b.物件価格は3,000万円程度

フィリピン不動産で3,000万円と聞くと、一見高く感じるかもしれません。

しかし、それは間違いであることにすぐに気づくはずです。

グローバルシティはブランド地区です。

東京で言えば、白金台や代官山です。

そのエリアの物件が、BGCにて3,000万円~購入できます。

 

特徴c.長期的な投資先としておすすめ

上記の特徴を踏まえると、BGC不動産は中長期的な投資先としておすすめです。

だれもが憧れるような強いブランド力を持つ街の住宅価格は、上がりがちです。

キャピタルゲイン狙いに適しています。

 

特徴d.インカムには適していない

BGCによくあるファミリータイプの物件は、スタジオタイプの部屋に比べて、空室リスクが大きいです。

空室になった際、次のテナントが決まるまでに、時間が掛かる傾向があります。

空室リスクと、初期費用の高さのからみたとき、インカムゲイン狙いだと「ちょっと難しいかな感」は否めません。

マカティ市のスタジオタイプの物件の方がよっぽど魅力的です。

 

特徴e.BGCでは中古物件が主流

BGCでは、現在進行中の大規模な開発はほとんどありません。

主に中古物件が投資の対象となります。

このような中古物件の情報はをゲットするには、ほぼ例外なく強力なコネクションが必要です。

 

まとめ

マカティとBGCの紹介をしました。

どちらも行くたびに成長に驚かされる地区です。

どちらも勢いあるエリアですので、その雰囲気を一度見てみることをおすすめします。

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